不宣而战!楼市的最大试验,已经开始

房地產 10-21

社交读心术

社交,从未如此轻松

不要总是问男人," 你还爱不爱我?"

其实你是能感觉出来的不是吗,当他不爱你了,他的话变少了,人变忙了,心也变硬了。

爱你的时候,他和你有说不完的话

你总以为他是个话痨,因为他仿佛有无穷无尽的话要对你讲。看到好玩的段子,他迫不及待地马上讲给你听,在公司遇到了什么新鲜事,也第一个告诉你,哪怕是看到一朵奇形怪状的云,都会拍下来兴高采烈地给你看。

有时候你嫌他烦,嫌他太罗嗦不愿意回他信息,结果他又开始电话轰炸你,搞得你哭笑不得。

后来你们在一起了,他却变得越来越沉默了,跟你的聊天,也慢慢变成你一个人的独角戏。他不再没事跟你找话题聊了,现在找话题的人是你,他却低头玩着手机,偶尔回一句 " 嗯 " 给你,终于你也发现

来源:刘晓博说财经(liuxb929)

2018 年 10 月,一个人口 300 万的地级小城,走到了中国楼市的舞台中央,被炫目的灯光照得通体发亮。

这个城市就是中山。

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1

围绕着中山,出现了两个主题词:现售、流拍。

 

所谓 " 现售 ",是 " 现房销售 " 的简称,与它对应的是 " 预售 ",也就是 " 期房销售 "。

自 5 月下旬以来,中山陆续推出了 15 宗住宅用地,都要求 " 现房销售 "。刚开始的时候,大家还没有在意。直到 9 月 21 日," 广东省房地产行业协会 "" 关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知 " 在朋友圈刷屏,大家才知道一个重要的事实:

住建部下文给 6 个省的住建厅,就减少房地产领域的行政审批征询意见,其中涉及 " 预售 "。

广东省住建厅则建议,抓住当前楼市调控的机会,干脆 " 逐步取消商品房预售制度,全面实施现售 ",因为 " 预售 " 带来一系列负面效应,比如项目烂尾、开发商跑路等,给购房者带来巨大损失,给地方政府带来麻烦。

随后,中山一块块要求 " 现售 " 的土地开始挂牌。据媒体统计,目前已经有 15 块土地要求 " 现售 "(下图为其中部分土地的情况),而且近期中山挂牌的土地,基本上没有 " 预售 " 的了。

当中山 15 块要求 " 现售 " 的土地批量出现时,深圳等城市的个别地块要求 " 现售 " 就显得微不足道了。

这意味着,中山已经被广东省选为试点,就 " 预售 " 改 " 现售 " 做一次规模非常大的试验。

从中山摆开的阵势看,这个试点显然获得了住建部的默许。但奇怪的是,无论住建部还是广东住建厅,都没有正式宣布。所以,这是一次 " 不宣而战 " 的试点。

2

住房 " 预售制度 "(民间称为 " 卖楼花 ")是从香港传入内地的,是 1953 年由霍英东发明的。中国住房制度改革是 1998 年之后才全面展开的,但 " 预售制度 " 在 1994 年就写入了《中华人民共和国城市房地产管理法》。

所以,如果取消 " 预售制度 ",将是中国房地产行业一次重要变革,需要最终修改《城市房地产管理法》。

那么问题来了:广东省为什么选定中山,为全面 " 现售 " 的试点城市?或许有以下几个原因:

1、中山虽然是地级市,但面积只相当于一个县,人口也不过 300 万,城市规模偏小,在珠三角范围内,其外来人口和本地人口比较均衡,经济发达、楼市相对活跃,是试验的好地方。

2、中山商品住宅库存量比较大,据媒体报道:截至 9 月 30 日,中山市尚有一手住宅库存 9.12 万套;中山国土局数据显示,2017 年全年,中山网签住宅仅 2.55 万套。据此测算,现有一手住宅存量完全去化大约需要三年半。如果从目前开始,在中山全面推行 " 现售 ",相当于在 " 预售制度 " 下停止供地 2 年,有利于消化库存。

值得注意的是,中山的 " 现售 " 大实验开始以来,进展并不顺利。

据财新记者统计:5 月 28 日 -10 月 11 日,中山共推出 15 宗现售宅地,占今年中山推出总宅地宗数的 75%。这 15 宗地中,已有 7 宗截止挂牌,最终成交 4 宗,流拍 3 宗,流拍率达 43%,流拍地块合计起始总价为 8.40 亿元。

流拍的原因,除了个别地块太小、有的地块需要配建的商业面积比例过高外,跟开发商陷入观望有关。观望的原因,是没有现房销售的足够经验,对于可能增加的成本不好测算。如果地方政府再严格限价,很多开发商不敢玩了。

一般来说,一个楼盘如果快速开发,在拿地 6 个月之后就可以预售回款。如果现房销售,把所有证都拿齐再卖,可能至少要 2 年,甚至 3 年。如果一个项目需要融资 50 个亿,年利率 10%,每多一年就要多 5 个亿的财务成本。

这还不是最要命的,要命的是开发商资金周转效率大幅下降了。

3

所以," 预售 " 如果取消,全面实施 " 现售 ",对房地产行业的影响之大,可能超过房地产税。

中小房企很有可能将批量死亡,因为玩不起了。这样,中国房地产行业将日益 " 寡头化 ",大企业市场占有率将不断提高。

至于房屋开发商成本,也将显著上升。如果政府不在地价上让利," 现售 " 最终推升房价。

" 现售 " 的好处也是显而易见的,困扰这个行业很多年的 " 烂尾 "、" 开发商跑路 " 等现象会基本消失,因为即便一个楼盘 " 烂尾 "、" 开发商跑路 " 也不会把风险转嫁给购房者,政府维稳成本会大幅降低。

" 现售 " 会全面推广吗?现在还不知道,因为中山的实验遇到了大比例流拍的问题。

看来大家对这个 " 新玩法 ",都心里没底。

- The End -

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